Mutuo personale

Cos’è il mutuo personale

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Tutto quello che c’è da sapere sul finanziamento personale tramite mutuo






Mutuo Personale

Cos’è un mutuo

Un mutuo è un contratto tramite il quale un ente (generalmente una banca), definita soggetto mutuante, consegna ad un singolo, detto mutuatario, del denaro. Tale prestito è vincolato all’impegno, da parte del singolo, alla restituzione dell’intero ammontare a cui si sommano degli interessi entro un determinato lasso di tempo.
Questa procedura è definita, nel codice civile, libro IV titolo III, capo XV (http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-xv/) secondo la nozione: il mutuo è il contratto col quale una parte da all’altra una determinata quantità di denaro e di alte cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.
Il mutuo si differenzia dal finanziamento principalmente per un fattore economico: con un mutuo si può accedere a maggiori quantità di denaro rispetto ai finanziamenti (link interno alla pagina finanziamenti) e per il fatto che un mutuo è sempre rivolto ad un fine: il mutuo è sempre rivolto all’acquisto di un bene.
Una maggiore quantità di denaro erogato prevede anche un tempo più lungo per il saldo del debito: Il mutuo può raggiungere, anche la durata di 30, massimo 40 anni. Un finanziamento, richiede un rimborso delle rate che sia molto più breve (5, 10 anni).
La possibilità di erogare centinaia di migliaia di euro, comporta anche il fatto che le garanzie richieste siano maggiori rispetto ad un finanziamento: ipoteca e Assicurazioni contro la svalutazione (che derivi dall’usura o dalle fluttuazioni di mercato) dell’oggetto che viene posto a garanzia, la presenza di un terzo Garante, contratto di lavoro a tempo indeterminato, capacità reddituale certificata.
Inoltre, mentre il finanziamento richiede poche spese burocratiche nelle fasi iniziali della procedura, prevedendo solo i costi per l’accensione ed eventuali commissioni di mediazione, il mutuo aggiunge a queste anche una perizia utile alla valutazione dell’immobile, i costi per le procedure notarili in sede di compravendita, ed i costi di assicurazione.
A parziale vantaggio del mutuante, un mutuo prevede delle agevolazioni fiscali, soprattutto nei casi di mutui per l’acquisto della prima casa, sgravi che non sono contemplati dai finanziamenti.

Fasi del mutuo

Ci sono dei passaggi nella storia di un mutuo personale e possono essere raccolte in tre categorie:

Fasi preliminari

Istruttoria: il singolo presenta una richiesta di mutuo, indicando in essa tutti i dati che possono essere utili al soggetto mutuante per la valutazione preliminare della domanda. Queste informazioni riguardano sia il soggetto che la finalità della richiesta

Perizia: attuata tramite un perito esterno, permette di il bene presentato a garanzia del credito.
Chiusura dell’istruttoria: una volta studiati tutti i dati ed effettuate le analisi di bene e soggetto, le fasi preliminari si concludono con una delibera di concessione o meno del contratto

Atti di mutuo

Il contratto entra in effetto: consegna del capitale erogato e la formalizzazione delle garanzie poste sul prestito, queste possono essere di vario tipo:
Ipoteca: si pone l’immobile stesso a garanzia del mutuo.
fideiussione: una terza figura definita fideiussore, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento dell’obbligazione del debitore.
Vambiale ipotecaria: una cambiale il cui valore ha come copertura un immobile.
Polizze assicurative: si stipula un’assicurazione sul mutuo: allo scopo di garantire il pagamento delle rate e l’estinzione del mutuo anche in caso di decesso del mutuatario, queste polizze sono una garanzia sia per la famiglia del debitore che per il mutuante.
Opzioni contro il rischio di svalutazione dell’immobile: sono dette anche opzioni put contro il negative equity e sono volte a evitare i rischi dovuti ad una svalutazione del mercato immobiliare, queste svalutazioni possono dare una diminuzione del valore dei beni immobili posti a garanzia del mutuo, portando un rischio d’impresa per gli enti che lo erogano.
Pegno: Il pegno conferisce al titolare un diritto di prelazione nel soddisfacimento del credito nell’ipotesi di inadempimento da parte del debitore.

Piano di ammortamento

Il mutuante e mutuato si accordano sulle modalità di restituzione del prestito e sul pagamento degli interessi maturati sul prestito stesso, solitamente versati nel tempo in base a delle rate di tipologia prefissata:
Rate posticipate decrescenti: la restituzione si basa su quote di capitale costanti nel tempo e quote di interessi decrescenti calcolate sul residuo del del debito
Rate posticipate costanti: in questo caso la restituzione del debito è data da una percentuale sempre maggiore della restituzione del capitale, ma da un diminuire del tasso d’interesse

Tipi di Tasso d’interesse:

Il tasso d’interesse si esprime sotto forma di percentuale e viene calcolato sulla base delle condizioni locali (link al sito bce-> http://www.euribor.it/tasso-bce/), del soggetto, dell’ammontare del prestito e della durata del piano di ammortamento. Solitamente le tipologie di tasso di interesse sono di due categorie, ma nel tempo si sono sviluppate delle strutture ibride che hanno delle caratteristiche comuni alle due, ognuna di queste componenti comporta dei vantaggi e degli svantaggi:
Interesse a tasso fisso: l’interesse sul mutuo viene calcolato al momento della firma del contratto e rimane inalterato nel tempo. Questa stabilità del contratto comporta che Il mutuatario non sia esposto ai rischi connessi alle variazioni del mercato, permettendo di programmare il bilancio famigliare con la certezza della quota necessaria per il pagamento dell’interesse. Di contro, la stabilità del tasso comporta che non si possa godere dei possibili vantaggi derivati dalla variazione dei mercati e che nelle fasi iniziali l’incidenza economica per queste tipologie di tasso sia maggiore rispetto al variabile.
Interesse a tasso variabile: al variare delle condizioni ambientali varia anche il tasso di interesse sul mutuo, in questo caso sarà più difficile valutare e prevedere l’andamento del tasso nel tempo. Al contrario del mutuo a tasso fisso questo tipo di piano di ammortamento comporta il vantaggio di un’incidenza economica iniziale minore, ma una maggiore dipendenza dalle fluttuazioni del mercato, con tutti i vantaggi e gli svantaggi che queste comportano. Essendo un sistema fluido, diventa difficile valutare preventivamente il bilancio famigliare.
Interesse a tasso variabile con tetto fisso: pone un tetto massimo all’aumento dell’interesse dovuto al tasso variabile: sotto una soglia prefissata l’interesse è variabile, ma al raggiungimento di quest’ultima non ci saranno ulteriori aumenti. Questa tipologia offre una maggior garanzia al mutuato, permette infatti di godere dei vantaggi offerti dall’ammortamento a tasso variabile, ponendo però un limite massimo al rischio ad esso connesso alle fluttuazioni di mercato
Interesse a tasso misto: è un piano di ammortamento che prevede un passaggio da tasso fisso a tasso variabile, o viceversa, nel corso tempo:
Prepianificato: dopo un lasso di tempo predefinito al momento del contratto si ha il passaggio da una tipologia di tasso all’altra, questo comporta un rischio, in quanto, il tempo di passaggio da una tipologia all’altra è fisso e non è prevedibile la situazione al momento del passaggio. Può però favorire il mutuante che può godere delle minori spese iniziali derivate dal mutuo a tasso variabile e della stabilità del mutuo a tasso fisso in un secondo momento.
Con opzione a scadenza: le due parti si incontrano, dopo un lasso di tempo prestabilito, per decidere se optare per un tasso fisso o uno variabile, questa opzione è posta al limite di una data unica e fissata dalle parti all’inizio del mutuo.
Con opzione per il passaggio da un tasso all’altro secondo una serie di scadenze libere o predefinite nel corso del piano di ammortamento. In questo caso il mutuatario può modificare la tipologia di tasso applicare nel successivo lasso di tempo una o più volte nel corso della vita del mutuo.
Interesse a tasso bilanciato: presenta un tasso d’interesse fornito da una media tra il tasso fisso ed il tasso variabile, la cui incidenza è concordata al momento della concessione del prestito
Rata fissa e durata variabile: è una tipologia del tasso variabile, e pone la rata fissa nel tempo, ma il numero

Chiusura del mutuo

Il mutuo si considera chiuso una volta raggiunta la scadenza temporale che era stata pre-accordata.
Esitono però dei casi in cui il mutuatario può richiedere un’estinzione anticipata del mutuo a seguito del pagamento di una penale. Questo sistema può essere sviluppato in due modi:
Estinzione parziale: viene riconsegnata una parte del prestito che viene dedotta dall’ammontare totale e può influire sulle rate. L’effetto prodotto dalla diminuzione della durata si sommerà quindi all’abbattimento del debito. Se il contratto prevede una penale di estinzione anticipata, questa verrà calcolata solo sulla somma anticipata. Solitamente le estinzioni parziali cadono in concomitanza con la scadenza di una rata.

Estinzione totale: Prevede che il muto venga chiuso completamente da un pagamento che coprirà l’ammontare residuo sulla base dell’ultima rata pagata e dell’ultimo piano di ammortamento. In questo caso l’estinzione del mutuo sarà subordinata ad una penale di estinzione ed il costo amministrativo dei conteggi di estinzione: verranno infatti conteggiati il residuo del mutuo e gli interessi rimanenti al momento dell’estinzione. Infine il mutuante chiederà gli interessi del periodo trascorso tra il pagamento dell’ultima rata ed il giorno in cui avviene l’estinzione sulla base del tasso relativo al mutuo: si ricavano moltiplicando il debito residuo per il numero di giorni e per il tasso giornaliero (tasso annuo diviso per i 365 giorni che lo compongono).
Per garantire il mutuante, si pongono dei limiti temporali minimi oltre i quali non è possibile estinguere il mutuo, generalmente vengono posti limiti ai 18 mesi, ma ogni contratto può contenere delle variabilità dovute al caso specifico.

Surroga mutuo

Data la lunghezza delle pratiche, la normativa italiana Legge 2 aprile 2007, n. 40 (http://www.camera.it/parlam/leggi/07040l.htm), pone a garanzia del mutuatario la possibilità di cambiare mutuante. Questo allo scopo di fornire garanzie alla figura più debole nel contratto. Tale garanzia è indicata come “Surrogazione per volontà del debitore”, e prevede che una persona che accende un mutuo, con lo scopo di pagare il debito, può surrogare il mutuante (banca nuova) nei diritti del creditore (la banca attuale), anche senza il consenso di quest’ultimo. Per legge, il mutuante non ha il diritto di contrapporsi alla volontà di surroga del mutuatario.

Il mutuo surroga è stato previsto per permettere al mutuatario di trasferire il proprio contratto ad un altra banca che offra soluzioni vantaggiose per l’utente:

  • Tassi più bassi
  • Tempi più lunghi o più brevi
  • Tipologia di tasso d’interesse

L’elemento costante sarà il capitale da restituire che non può essere modificato.
Ne consegue che: abbassando i tassi d’interesse o allungando i tempi il costo delle rate diminuirà, accorciando i tempi le rate avranno un’incidenza maggiore sul bilancio.

La surrogazione del mutuo può essere applicata solo quando rispetta questi parametri:
Il mutuo e la quietanza hanno una data certa, che risulti da un atto
L’atto indichi espressamente e chiaramente le finalità del mutuo
La quietanza deve includere una dichiarazione del mutuatario che indichi la provenienza della somma impiegata nel pagamento: la banca surrogata deve sapere da quale altro ente bancario è prevista l’estinzione del debito.
Alla stipula del nuovo contratto di mutuo il mutuatario deve esprimere la volontà di utilizzare il denaro ricevuto per estinguere il precedente mutuo.

Una volta ottenuta la surroga, sarà necessario annotare il contratto a margine dell’iscrizione ipotecaria, che rimane la garanzia del mutuo, presentando all’Agenzia territoriale una copia autentica dell’atto.

Con la surroga una banca succede all’altra nel diritto di veder rimborsato il capitale concesso con il mutuo secondo un piano di ammortamento che verrà accordato con l’utente. L’ente che entra nella surroga avrà gli stessi diritti e la stessa forza dell’ente che ha concesso il mutuo in origine.
Essendo comunque un muto, per il mutuante, non decadono tutti i benefici fiscali che aveva conseguito con l’atto di mutuo iniziale e non sono previste imposte di bollo o imposte sostitutive.
Essendo un mutuo a tutti gli effetti si deve passare per la trafila di accensione, con i passaggio di valutazione dell’aspirante mutuatario, delle garanzie, e della perizia sul bene immobile o oggetto del mutuo. A queste fasi, si aggiungono i necessari accordi tra le banche interessate dalla surroga che devono concordare procedure e tempi per l’estinzione del vecchio mutuo, tutti questi costi sono a carico della banca che subentra nel contratto, lasciando il mutuante libero da costi aggiuntivi dovuti alla surrogazione.